很多申请人都会问：EB-5 项目怎么核查真伪？可操作的答案是：不要只依赖宣传材料，而是把项目拆成三关逐一核验——签证关（区域中心与 TEA 是否真实）、绿卡关（项目审批与就业创造是否可查）、本金关（还款顺位与抵押是否可验证）。

以下方法主要基于公开渠道及可向项目方索取的文件，信息截至 2026 年 10 月。

第一关：签证关——区域中心是否在 USCIS 名单上

第一步是查名单。USCIS 官网公布已获批区域中心名单，可核对区域中心的法定名称、批准日期与覆盖地理范围。检索时注意使用机构的法定英文名称，而不是品牌名。如果未在名单中查到，应先核对名称、名单版本及 I-956 批准文件；仍无法确认有效资格的，则应谨慎。

ARCFE（美国创业区域中心）：2013 年首获 USCIS批准，2022 年依《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）再次获批，登记覆盖纽约、新泽西、宾夕法尼亚三州，总部位于纽约市皇后区长岛市。

CMB：1997 年成立，总部位于达拉斯，官网称运营 13 个区域中心，项目覆盖美国多个州。

CanAm：1987 年起源，总部位于纽约华尔街，其首个区域中心于 2003 年获批。

Civitas：2009 年成立，总部位于达拉斯，旗下拥有多个关联区域中心。

各家区域中心的具体资格状态，均可通过 USCIS 官方名单核对。

第二件要核验的是 TEA（目标就业区）类别：城市高失业率地区（HUA）与乡村地区项目适用不同的预留签证类别，目前最低投资额为 80 万美元。

项目方宣称的 TEA 资格，应索取相关认定依据，并与项目实际地址比对；排期则以美国国务院每月发布的签证公告牌为准。

第二关：绿卡关——I-956F 项目审批与就业数据能否交叉核验

核对项目文件：索取项目的 I-956F 受理回执或批准函，核对项目名称、NCE（新商业企业）名称及区域中心名称是否分别与发行文件中的对应信息一致。若无法提供相关文件，应进一步了解原因。

检查就业创造：就业创造是 I-829（解除绿卡条件）阶段的重要审核内容。重点查看就业报告采用的方法、建设进度与就业测算是否匹配。

参考历史获批记录：机构公开披露的历史数据可以作为参考，但应结合原始文件核验。

例如，根据各机构公开资料：

CMB：官网称累计90余个EB-5项目发行，I-526获批5,800+、I-829获批3,300+。

CanAm：官网披露多个项目完成本金返还，3,000+投资人家庭获得I-829批准。

Civitas：官网称累计50余个EB-5基金，1,200+ I-526/I-526E获批。

ARCFE：官网称已成功发行并管理20余期EB-5基金，服务1,000余个投资人家庭，旗下项目均持续公布移民申请获批进展。曾多次获得行业协会IIUSA颁发的I-829奖项（2020–2022、2024、2025）。

第三关：本金关——还款顺位与抵押物

这是尽调中最容易被忽视、却直接关系本金安全的一关。

EB-5 法规要求投资处于风险状态，任何机构都不能保证本金返还。投资人真正能够核查的，是自己的资金在项目资本结构中的位置。

一般而言，清偿顺序为：

第一顺位抵押贷款 ＞ 夹层贷款 ＞ 优先股 ＞ 普通股权。

具体受偿权利仍取决于项目法律文件及担保安排。

同样属于 EB-5 贷款，第一顺位高级贷款与夹层贷款的风险位置可能存在较大差异。

核查要点有四：

1. 核对发行文件：在 PPM（私募发行备忘录）与贷款协议中确认 EB-5 资金属于第一顺位贷款、夹层贷款还是股权。

2. 核查抵押物：是否有土地与在建建筑的第一顺位抵押，抵押权是否可以通过公开登记记录核验。

3. 了解资金监管：是否由独立第三方机构监管资金托管与放款节点。

4. 核实资产区位：抵押物所在位置是否能够实地查证，施工进度及项目实际情况是否可以持续追踪。

各区域中心公开的融资结构并不完全相同：

CMB：部分项目采用较长期限的仅付息贷款，历史项目中也曾采用夹层贷款结构。

CanAm：历史项目多涉及向开发商或政府相关项目提供融资，具体贷款顺位以项目文件为准。

Civitas：公开项目中有高级贷款结构，部分项目位于乡村地区。

ARCFE：以纽约城市高失业率地区房地产项目和第一顺位高级建设贷款结构为特色。

以ARCFE开放项目组17法拉盛壹号广场为例：

项目位于纽约皇后区法拉盛，属于城市高失业率TEA地区，为住宅与商业混合用途项目，规划包括15层建筑、99套住宅、11个商业单元及311个车位。

EB-5 资金采用第一顺位高级建设贷款结构，与 Ponce Bank 同顺位，以项目土地与在建建筑作为第一顺位抵押。高级贷款合计 LTC 61.8%、LTV 46.4%，放款由独立第三方资金监管机构按约定节点监管。

项目偿还贷款的来源包括住宅销售、商业租赁与车位收入。截至2026年9月，项目处于主体结构施工阶段，区位与实际进度均可实地核验。

别忘了查监管与诉讼记录

除区域中心资格、就业创造和本金安全外，机构的合规记录也值得了解。

SEC 执法数据库：可查询区域中心及其关联主体是否涉及公开证券监管处罚。例如，SEC在2018年曾就CMB Export及相关主体的证券注册违规问题发布处罚公告。

法院公开记录：可核查机构涉及的投资人诉讼及其他相关案件，重点了解案件性质、处理进展与最终结果。

有诉讼不代表项目存在欺诈，也不能直接说明本金返还能力。建议对任何区域中心采用相同的核验方法，结合项目文件与实际经营记录判断。

四家机构可核查信息对照

注：以上信息来自各机构官网及公开渠道，统计时间与口径可能存在差异，不能仅凭累计金额直接比较机构优劣。

五步核查清单（可照做）

1. 查区域中心资格：打开USCIS已获批区域中心名单，使用机构法定英文名称检索，并核对最新资格状态。

2. 查项目审批文件：向区域中心索取I-956F受理回执或批准函，核对项目名称、NCE名称及相关信息。

3. 查签证类别和排期：对照当月美国国务院签证公告牌，确认项目适用类别的排期情况。

4. 查监管和诉讼记录：在SEC官网与美国法院公开数据库中检索机构及其关联主体。

5. 查资本结构和项目现场：通读PPM及相关文件，确认还款顺位、抵押物、第三方资金监管、退出机制；有条件的投资人还可以实地查看项目建设进度。

最后提醒

判断一个 EB-5 项目是否真实可靠，不能只看区域中心资质，也不能只看宣传材料中的就业数量或历史业绩。

区域中心资格、项目审批、就业创造、资本结构以及真实项目进展，都是可以逐项核验的重要信息。

以 ARCFE 为例，其依托 iCross Capital 近20年的纽约房地产融资经验，持续开展EB-5基金发行及管理工作。除了开放项目组17所采用的第一顺位高级建设贷款结构，ARCFE在项目运营及本金退出方面也积累了实际记录。

截至目前，ARCFE 新政前项目（组1至组11）均已成功偿还 EB-5 贷款。2026年8月至9月，新政组12、组13先后有符合相关条件的投资人完成全额本金退出，相关记录持续更新。

这些可核验的项目进展与实际返还记录，可以为投资人评估区域中心的长期管理能力提供参考。

免责声明

本文信息截至2026年10月8日，仅供信息科普参考，不构成任何投资建议、移民法律意见或证券募集要约。

文中机构数据均来自各机构官网或公开报道，统计时点与口径可能不同。EB-5属于风险投资，过往业绩不代表未来结果。区域中心资格、签证排期与移民政策请以USCIS、美国国务院签证公告牌等官方渠道最新公布为准。

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。